Kat karşılığı modelde arsa sahipleri arsa paylarının bir kısmını müteahhide devreder, karşılığında yeni binadan daire alır. Bu model hem kentsel dönüşümde hem de arsa değerlendirmede en yaygın yöntemdir. Sözleşmenin iyi hazırlanması, yıllar sürebilecek bir sürecin güvencesidir. İmzadan önce kontrol etmeniz gereken başlıkları derledik.
1. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzaların noterde onaylandığı bir metin bu şartı karşılamaz ve ileride geçerlilik tartışmasına yol açabilir.
2. Paylaşım oranı ve daire dağılımı net olmalı
Hangi dairenin kime ait olacağı; kat, cephe, daire numarası ve net metrekare bilgisiyle yazılmalıdır. Kat planlarının sözleşmeye eklenmesi, teslimde yaşanabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.
3. Teknik şartname eklenmeli
Kullanılacak malzemelerin marka, model veya kalite sınıfı; ısı ve ses yalıtımı, doğrama, mutfak, banyo, asansör ve ortak alan özellikleri ayrıntılı bir teknik şartnamede belirtilmelidir. "Birinci sınıf malzeme" gibi genel ifadeler yeterli değildir.
4. Süreler takvime bağlanmalı
- Yapı ruhsatının alınması için süre
- İnşaata başlama tarihi
- İnşaatın tamamlanma ve dairelerin teslim tarihi
- İskânın (yapı kullanma izni) alınması için süre
5. Gecikme cezası rakamla yazılmalı
Teslimde gecikme halinde müteahhidin her daire için aylık ne ödeyeceği net bir tutar olarak belirlenmelidir. Cezai şart sözleşmeden doğar; sözleşmede yazmıyorsa talep etmek zorlaşır.
6. Teminat ve kademeli tapu devri
Arsa paylarının tamamının inşaat başlamadan müteahhide devredilmesi, arsa sahipleri için en büyük risktir. Devrin inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli yapılması ve gerekirse banka teminat mektubu alınması önerilir.
7. Kira yardımı ve tahliye düzenlenmeli
Dönüşüm süresince kira desteğinin kim tarafından, ne tutarda ve hangi tarihe kadar ödeneceği yazılmalıdır. Devlet kira yardımına ek olarak müteahhidin ödeme yapıp yapmayacağı da sözleşmede netleşmelidir.
8. Masrafların kime ait olduğu belirtilmeli
Proje, ruhsat, zemin etüdü, yapı denetim, abonelik bağlantıları ve iskân masraflarının hangi tarafa ait olduğu tek tek yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan masraflar teslim aşamasında sürpriz maliyetlere dönüşebilir.
9. Müteahhidin yeterliliği kontrol edilmeli
Müteahhit firmanın yapı müteahhitliği yetki belgesi, tamamladığı projeler, mali durumu ve imza yetkilisi kontrol edilmelidir. Tamamlanmış binaları yerinde görmek ve o binalarda oturanlarla konuşmak en iyi referanstır.
10. Fesih, mücbir sebep ve garanti hükümleri
Sözleşmenin hangi durumlarda feshedilebileceği, mücbir sebep halinde sürelerin nasıl işleyeceği ve teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için garanti ve sorumluluk süreleri açıkça yazılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Her proje farklıdır; sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata incelettirmenizi öneririz.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşme noterde yapılmak zorunda mı?
Evet. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imzaların onaylanması bu şartı karşılamaz.
Arsa payı müteahhide ne zaman devredilmeli?
Tamamının inşaat başlamadan devredilmesi risklidir. İnşaatın ilerleme seviyesine bağlı kademeli devir ve teminat mektubu gibi güvenceler önerilir.
Gecikme cezası nasıl belirlenir?
Taraflarca sözleşmede belirlenir. Her daire için aylık net bir tutar yazılması, ileride uyuşmazlık çıkmasını önler.
Son güncelleme: 16 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, destek tutarları ve başvuru şartları değişebileceği için güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi kaynaklarından teyit edin.
Tüm yazılar
