Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonraki en kritik aşama, kat maliklerinin ortak karar almasıdır. 2023'te yapılan kanun değişikliğiyle bu kararın yeter sayısı değişti. Peki salt çoğunluk ne demek, nasıl hesaplanır ve anlaşmaya katılmayan malikler ne olur?
Üçte ikiden salt çoğunluğa
6306 sayılı Kanun'un ilk halinde riskli yapıların yeniden yapımına ilişkin kararlar, arsa payının en az üçte iki (2/3) çoğunluğuyla alınıyordu. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile bu oran salt çoğunluğa indirildi.
Salt çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların yarısından fazlası demektir. Yani hesap kişi sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır. Arsa payı toplamının yarısından fazlasına sahip maliklerin onayı karar için yeterlidir.
Örnek: Toplam arsa payı 1.000 olan bir binada 501 ve üzeri arsa payına sahip maliklerin oyu karar için yeterlidir. Daire sayısı eşit olsa bile arsa payları farklıysa sonuç değişebilir; tapudaki arsa paylarını mutlaka kontrol edin.
Hangi konularda karar alınır?
Salt çoğunlukla alınan karar, yeniden yapım sürecinin çerçevesini belirler. Kararda genellikle şu başlıklar yer alır:
- Binanın yeniden yapılması ve yeni projenin genel nitelikleri
- Uygulama modeli: kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya maliklerin kendi finansmanıyla yaptırma
- Müteahhit firmanın seçimi ve paylaşım oranları
- Gerekirse parsellerin birleştirilmesi (tevhit), ayrılması ya da yeniden düzenlenmesi
Toplantı nasıl yapılır?
- Toplantının tarihi, yeri ve gündemi bütün maliklere bildirilir. Bildirimin ispatlanabilir şekilde yapılması ileride doğabilecek itirazları önler.
- Toplantıda proje önerileri, müteahhit teklifleri ve paylaşım oranları görüşülür. Teklifleri karşılaştırmalı bir tabloyla sunmak karar sürecini hızlandırır.
- Alınan karar ve katılımcıların arsa payları tutanakla kayıt altına alınır, maliklerce imzalanır.
- Karar, toplantıya katılmayan veya karara katılmayan maliklere tebliğ edilir.
Anlaşmaya katılmayan malikler ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen süre ve usule göre, değerleme raporuyla belirlenen rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. Satışta öncelik, karara katılan diğer maliklere tanınır.
Bu mekanizma, tek bir malikin tüm binanın dönüşümünü süresiz olarak engellemesinin önüne geçmek için getirilmiştir. Yine de mülkiyet hakkına ilişkin hassas bir süreçtir ve her somut olayda hukuki destek alınmasını öneririz.
Anlaşmayı kolaylaştıran pratik öneriler
- Bütün malikleri süreç başından itibaren aynı bilgiyle buluşturun; bilgi eksikliği güvensizliğin en büyük kaynağıdır.
- En az iki üç müteahhitten yazılı teklif alın ve aynı başlıklar altında karşılaştırın.
- Sözleşme taslağını toplantıdan önce bütün maliklere iletin ve soruları yazılı yanıtlayın.
- Yaşlı veya şehir dışında yaşayan maliklerin vekâletname ve ulaşım ihtiyaçlarını önceden planlayın.
- Müteahhidin yetki belgesini, tamamladığı işleri ve mali yeterliliğini birlikte inceleyin.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde 2/3 kuralı hâlâ geçerli mi?
Hayır. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile riskli yapılarda karar yeter sayısı arsa payına göre salt çoğunluğa indirildi.
Salt çoğunluk kişi sayısına mı arsa payına mı göre hesaplanır?
Arsa payına göre hesaplanır. Arsa payı toplamının yarısından fazlasına sahip maliklerin onayı yeterlidir.
Tek bir kat maliki dönüşümü engelleyebilir mi?
Arsa payı toplamın yarısından azsa tek başına engelleyemez. Karara katılmayan maliklerin payları kanundaki usule göre rayiç bedelden az olmamak üzere satılabilir.
Son güncelleme: 16 Ekim 2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, destek tutarları ve başvuru şartları değişebileceği için güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi kaynaklarından teyit edin.
Tüm yazılar
